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名人依法依规给予经济处罚”之列

  明明手里有房子,可开发商就是不卖,或是每次挤牙膏似地只卖一点点,在僧多粥少的恐慌气氛中,购房者被迫接受迭涨的房价,这就是开发商追求利润最大化的重要手法之一———“捂盘惜售”。“国六条”实施细则中,“捂盘惜售”与囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为并列,都属于“要加大整治查处力度,情节恶劣、性质严重的,依法依规给予经济处罚”之列。

  最近,江苏省南京市根据国家和省里的相关规定,也酝酿出台《商品房销售管理办法》,打压开发商囤房惜售,但这个办法尚处在征求意见阶段,即因草案中对“捂盘惜售”的罚则是“处以一千元以上一万元以下罚款”而引起很大争议。因为最高万元的处罚,相对于目前南京市区每平方米超过两万元的楼价,“只不过0.5平方米房子的销售所得,对楼盘销售来说九牛一毛,开发商根本无所谓。”

  面对大众,包括媒体的质疑,南京市的相关部门也很无奈。在一次座谈会上,市法制办人士说,我国行政处罚法赋予地方的处罚上限是,违法经营所得罚3万元,违法经营行为罚一万元,加大处罚力度,要涉及上位法的修改。剩下的,就是“责令房地产商立即改正了”。可他如果不改呢?

  以南京城区今年六七月已封顶的某楼盘为例。该楼盘直到9月底才开盘,总共6幢小高层却分三期来卖,一期开盘每平方米两万元,两个月后二期最高价已冲到2.5万元。捂盘一两个月,开发商仅付出几万元的利息,却获利几千万元!同样,今年9月到11月,江北、江宁的一些楼盘每平方米涨了1500元到2000元,河西涨得更多,“分期开盘”起了推波助澜的作用。试想,区区万元的处罚,对他们有什么意义!

  既然开发商对罚款可能不买账,那么能不能加大行业规范和惩罚力度,包括限定一次开盘面积不低于多少万平方米;开发商如捂盘销售,可以对其实行禁售一段时期,或是让其“永远”禁售下去,干脆让开发商把房子“烂”在手里;或是追加对违规企业市场准入的处罚,把捂盘惜售者赶出本地市场?

  但这些建议同样遭遇法律问题:要么执行困难,要么于法无据。比如,南京开发项目大小不一,如设定较大面积的“开盘门槛”,反而会给一些中小楼盘捂盘的理由。而如对违规开发商设立“禁售期”,反而加剧了市场囤房量。此外,大的开发商接盘某个项目,往往成立某个子公司,开发完后就注销了,追溯其母公司责任很难。退一步说,你对销售环节监管再严,倘若开发商故意把售价提高一大截,比如把原本万元的房价提到两万元,名人娱乐还是可以达到捂盘的目的。

  南京大学一位专家认为,就“捂盘惜售”的本意而言,本来应该是开发商的一种销售策略,因为从事房地产生意的人肯定不会把房子盖好了“舍不得”卖。暂时的不卖,只是为了追求利润的最大化。但开发商在捂盘追求利润最大化的同时,也要承担相应的风险,比如美国的次贷危机就是一个现实的例子。但在如今房地产已经明显复苏的情况下,这种风险几乎不再存在,如果还想让他们自律,恐怕是不现实的。

  但政府调控却又遇到法律的尴尬,而这种尴尬还不仅在南京有。有法律人士认为,捂盘惜售本质上是一种信息欺诈行为,制造供不应求的假象牟利,因此必须严惩。2006年和2007年,国家有关部门两次发文打击开发商囤积房源、哄抬房价、恶意炒作,情节严重的,可以吊销营业执照。因此,针对现有情况,必须把针对开发商的管理,贯穿于从拿地、审批到销售的全过程,把企业的信用、资质作为市场准入的前置条件。眼下许多城市在“土地财政”上尝到甜头,形成了土地出让中“谁有钱就是大爷”,对土地的开发、房地产商的资质、工程的进度等都疏于监管,把一切问题都沉积到最后的销售环节,再加上法律的不完善,想靠一个地方法规,甚至部门规章,从“捂盘”环节来处理房地产开发中现存的弊端,显然是让有关部门为难。更何况房地产商还有可以获得更高利润的预期。

  业内人士指出,其实,无论是哄抬房价,还是捂盘惜售,从本质上说是市场违规行为,完全应该用法律的、行政的,当然也包括市场的手段综合解决。比如,能否用加大保障房用地的投放量,来调整开发商赢利预期?如今许多城市投放商品房用地很积极,保障房用地投放却“抠门”得很;而对所谓的“地王”更疏于后期开发监管,由此造成开发商囤地生钱,商品房供求脱节,房地产商如何能不“捂盘惜售”!

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