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公司2018年物业合约销售454亿港元(图1)

  公司2018年物业合约销售454亿港元(图1),其中香港物业合约销售达410亿港元,超额完成了全年360亿的目标。我们预计公司中期每年至少可以实现400亿香港物业销售,首要的原因是公司土储十分充沛(图2):截止18年6月30日,公司在香港拥有2,270万平方尺建筑面积的发展中物业,足够未来5~6年的发展;此外,公司还拥有3,200万平方尺占地面积的农地,未來可以以合理的价格转化为住宅用地。比如,公司18财年新增土储676万平方尺,其中479万平方尺即为农地转化而来,所补楼面地价仅为3,193港元/尺;计入前期开发成本,考虑周边超过15,000港元/尺的一手房价格,预计公司仍能获得丰厚利润。在香港之外,公司在内地还拥有5,070万平方尺建面的发展中物业,主要位于长三角和珠三角的核心城市。此外,公司强大的品牌将帮助其在住宅销售市场维持市场份额:在香港,公司长期在住宅市场占据前二的市场份额,其产品以高质素著称;在内地,公司的高端住宅也是享有盛名。

  2018年物业租金对公司收入的贡献为24.5%,对公司EBIT的贡献达到45.6%(图表6)。分市场看(图3): 1)香港租金收入同比增6.1%达185亿港元,主要由商场租金增长带动,值得一提的是18年公司的主要商场均录得优于大市的销售额增长;2)中国内地租金收入同比增17.6%达44.6亿港币,特别是上海IFC录得强劲的加租幅度,我们认为在去杠杆的大环境下十分难得。我们认为公司的投资物业获得较强租金增幅的原因主要有1)物业均位于核心城市的核心地段。譬如香港的中环、上海的浦东、北京的王府井等;2)专业的运营团队。公司近日宣布与腾讯全面战略合作,在其香港商场推广腾讯支付,我们认为这体现了管理层积极拥抱市场变化的思维以及运营团队的执行能力;3)公司已与国际企业及零售品牌建立牢固的关系。以上优势较难撼动,所以我们认为强者恒强,预计公司可以持续获得跑赢大市的投资物业表现。未来公司有几个大型地标项目将陆续建成,包括上海徐家汇项目、南京IFC以及广州南沙项目, 预计将带动租金持续较快增长。

  18年物业销售与物业租赁业务对收入与EBIT的贡献分别为67.9%和85.4%。综合上述分析,我们认为公司将在未来进一步巩固其香港地产龙头地位,名人娱乐物业销售与租赁对收入和业绩的贡献有望进一步提升;酒店、电讯等其他业务将继续与地产产生协同效用。

  据11月23日收市价与市场预测计算,公司19年预测股息率4.59%,高于行业平均。美国放缓加息节奏有助缓释市场对香港楼市的担忧;香港政府有机会加快农地转化节奏以增加供应,公司作为香港农地储备第二大的开发商有望受益。建议投资者逢低吸纳。

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