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李友:第二个问题就是

  李友是我同学的博士生导师,他是全国一所著名高校的城市规划学博导、建筑规划学院城市规划系的系副主任。

  担任博士生导师,承担教学,只是其工作的一个方面,李友另一个重要的工作就是参与全国很多城市规划的的设计、评审工作,因此他对国家很多知名新区有着比较深入的了解,同时对其中的一些问题、隐忧以及投资机会点也有比较专业看法。

  由于在米宅622会员活动中,我要主讲合肥和成都的主题,现在两个城市最大的题材就是新区。所以,在我对这两个城市完成实际调研之后,专门去了一趟上海,向这位博导老师进行请教。

  下面是这次会面的主要观点内容记录,在李老师的允许下,进行了部分内容删减。

  实际上,中国国家级新区一共19个,起自上海浦东新区,最后一个是雄安新区。除了这19个,应该说其他新区都名不副实。

  第二批就是大约15年以后了,天津滨海新区,有人说它是中国最不成功的国家级新区,我看未必。

  第三批是从10年到12年,一共批了4个,两江、舟山、南沙、兰州。似乎这四个发展有好有坏,两江新区、南沙新区好一些。

  剩下的全部都是从2014年到2017年批复的,当然情况更加复杂,发展的也是有好有坏。

  我想说的是,现在很多地方打着我是国家级新区,实际上是挂羊头卖狗肉,先上车后买票的行为,所以新区也应该打假。

  2010年9月1日,中共四川省委、四川省人民政府首次提出天府新区规划,算是该新区的起点。

  2011年5月,国务院批复《成渝经济区区域规划》,首次规划建设天府新区,算是从国家层面承认了这一规划,但是国家真正认定它是国家级新区也是2014年以后的事情了。

  天府新区很大,总面积约1500平方公里,是现在成都主城的3倍到5倍的面积。广义的天府新区包括成都高新技术产业开发区、成都经济技术开发区、成都临空经济示范区、彭山经济开发区、仁寿视高经济开发区。

  在天府新区的发展过程中,四川省和成都市把几乎所有的资源都搬到了新区。比如优先把地铁一号线延伸到当时还没有人烟的天府新区。把最能挣钱产业金融业和软件业划入新区,把能带来人口的龙泉汽车园也划入新区。成都的两个机场以后都将归属新区。

  从这一举动,可以看出安徽省搞好滨湖的决心。可以说,在滨湖赌上不仅仅是合肥的城运,更是整个安徽的省运。

  我曾经参与滨湖新区的设计,滨湖新区最重的设计目标就是和巢湖市“牵手”,把整个巢湖变成合肥市的市区内湖,成为真正意义上的“大湖名城”。

  李友:这两个新区,我都去过多次。虽然一东一西,但是他们都有两个很大的问题。

  我以合肥为例,大家都知道当地的政务区很成功,环境好,配套好,代表了整个合肥城市建设的最高水平。但是大家知道政务区有多大面积吗?

  只有12平方公里。然而就是这12平方公里,也是合肥从2003年开始竭尽全市之力进行支持。

  就拿配套来说,把市政府、市大剧院、省博物新馆、名人娱乐省电视台、市奥体中心,再加上一个1000多亩的天鹅湖,10年经营,才有了现在的局面。

  就是你有钱投,那你有多少配套往里面导入吗,你一个城市能建设10个省博物馆吗。

  当然,这也不是单单合肥政府的问题,中国新区建设的最大问题“求大”,19个新区里面少则500平方公里,多则2000多平方公里。贵州贵安新区,一个穷省,规划了1800平方公里,但是贵阳安顺人口加起来不足800万,这都是问题。

  而在我看,则是中国新区太多太大,而中国地方政府新区落地能力之差,财力能力都不足的矛盾。

  李友:第二个问题就是,天府新区和滨湖新区距离主城都太远,距离主城较为核心区都有20公里以上。

  我曾经试过从成都天府广场到新区核心兴隆湖,一共25个地铁站,大约需要一个小时,而这只是地铁上的时间,所以如果你住在老城去兴隆湖上班,每天用在路上的时间大约2个半小时(南城会稍好,北城会更差),所以在天府新区企业很长时间内会有招人的困扰。

  新区和主城距离稍远,是有一定好处的。征地容易,规划受到的羁绊少,一张白纸好画画。

  然而最大的问题就是风险太大,一旦做不成,很容易整体做成一个鬼城。实际上在刚才我说的19个国家级新区中,好几个没有做成功的新区就是“距离”。比如兰州新区,天津滨海新区、大连金普新区。

  在这个问题上,你们郑州东区很聪明。我去过,沿着中州大道,也就是老107国道建设,一路之隔就是成熟的老城,做的好建成一个新天地,做的差就是主城的自然延伸,不至于一烂到底,不可收拾。

  以上部分是谈话的上半段,主要讲了新区的风险和问题。那么,这并不意味在中国,新区不能买,不能碰,实际上按照二手房的数据,新区房价的涨幅普遍会高于老城主城。那么如何买新区,新区在什么时间点介入,你可以关注本文的下篇《中国式新区典型机会》。

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